随着房地产市场的日益蓬勃发展，寻常百姓在享受物业管理带来便利的同时，也经常为物业服务不周导致的纠纷所扰，业主的机动车或非机动车在小区内丢失，要求物业公司承担赔偿责任的案件屡见不鲜，而各地法院对此种案件的裁决也不尽相同，出现了同是丢车，赔偿与免责并存的情况。笔者拟就对物业与业主之间的合同关系进行分析，以期对审判实务提供一些帮助。

    在审判实务中，许多业主主张物业公司应对其丢车的损失进行赔偿，理由是按时向物业支付了停车费，而物业就具有保管的义务。物业公司的抗辩则大多为所谓的停车费，只是业主租赁车位的费用，而非支付给物业的保管费或所收取的停车费并未归物业公司所有，而是纳入业主公共财产，用于公共设施的建立和维护，本质上还是业主的财产，物业公司属于无偿保管，因此，不应该承担赔偿责任。故双方的焦点就在于停车费用的性质以及停车保管关系的性质。

    关于到底是车位租赁合同还是保管合同，比较二者的特点，不难看出：租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同，出租人只需依照合同约定的时间和方式交付租赁物，并保持其符合约定用途即可；而保管合同是指一方当事人将物品交付他方，他方给予保管并获得保管费用的合同，其目的在于保管。物业在小区中指定了车辆的存放场所，并安排保安时时巡逻，在业主进出车库的时候，一般会发放存车卡作为证明。保安起到的是保证车辆安全的作用，存车卡是保管合同存在的证明，这已经远远超出了车位租赁合同的义务，而是保管合同中保管人为了妥善保管标的物的行为，所以，业主向物业支付停车费，物业提供停车地点以及看守车辆的关系应定性为保管合同。

    根据《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”以及合同法关于有偿保管合同的规定，物业公司应赔偿业主的损失。

    在物业公司赔偿业主损失时，可以提出保险公司赔偿份额的抗辩；在赔偿之后，可以根据雇佣合同向保安追偿。当然这种分析是建立在物业服务合同就停车服务责任规定不明的基础上，若合同对此已有约定，且不损害弱势群体—业主利益时，应充分尊重当事人的意思自治原则，按合同约定处理。