中国法院网开封频道讯    小区开发商在没有征得全体业主同意的情况下，就擅自将小区两个半地下车库（面积近500平方米）租给他人经营副食店，并按月收取一定的费用。业主委员会与开发商多次协调无果后，愤而将开发商及租赁经营户王某、李某告上法庭。9月29日，河南省开封市鼓楼区法院依法作出判决，判决开发商和租赁经营户将小区内南北两个半地下车库10日内交付给业主使用。

    开封市某花园小区有南、北两个半地上车库，面积约500平方米，系被告某地产公司建设该小区时建造的，并且在公司宣传广告及小区规划设计图中均有显示。车库建成以后，该公司便将这两个半地下车库租赁给王某、李某经营副食，并按月收取300元月租金。但小区业主却认为该两个车库本应属小区配套设施，房地产公司的行为使小区业主合法权益受到了侵害。在多次与公司协商无果的情况下，遂委托小区业主委员会将房地产公司和租赁户王某、李某一起推上了被告席。

    庭审中，原、被告双方进行了激烈的辩论，原告业主委会诉称，小区里的两个车库在设计规划时，就规划供小区业主共同使用，现该车库不仅属于该小区的配套设施，也属于小区的公用设施，业委会自2006年依法成立以后，便多次与公司协商车库归属事宜，但至今公司拒不交付，反而出租后收费，请求法院判决该两个车库移交给业主。被告房地产公司辩称，原告不具有本案诉权，两个车库由被告建设，没有计入销售成本，请法院驳回原告诉讼请求。

    开封市鼓楼区法院经审理后认为，原告系依法成立，并已在开封市国土资源局备案，其有权代表小区全体业主。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案房地产开发商在出售商品房宣传资料中明确告知，该住宅小区内有半地下车库等，且该宣传的内容对业主是否订立商品房买卖合同及购买价格应该产生较大影响。且依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，公用建筑面积由以下两部分组成：“电梯井、楼梯间……以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。……”，依据以上规定，本案所涉两座半地下车库应是小区的配套设施之一。这同时在被告房地产开发有限责任公司宣传广告及该小区设计规划图中也均有显示。法院遂判令该花园小区两个半地下车库归原告全体业主所有，并于判决书生效后十日内，被告庭华公司、王某、李某将小区内二座半地下自行车库返还给原告。